深圳工改迎利好，驗收滿10年方可拆

自2009年《深圳市城市更新辦法》發布以來，深圳城市更新已經走過了九年的春秋，眾所周知，深圳市城市更新改造模式包括拆除重建類、綜合整治類及功能改變類，其中通過拆除重建計劃立項的更新項目已超過700個，然而通過綜合整治立項的項目則少之又少。由于缺乏具體的操作指引，市場參與度較少，導致綜合整治類城市更新項目推進緩慢。

在此背景下，深圳市規劃國土委于2018年6月4日發布《深圳市綜合整治類舊工業區升級改造操作規定》（征求意見稿）（以下簡稱《操作規定》）。合一城市更新（szhygx）認為，政府會大力推進舊工業區綜合整治類城市更新，對于正準備申報綜合整治的舊工業項目無疑是重大利好。同時也限制了綜合整治項目短期內進行拆除重建。

瑞信行顧問董事總經理許新認為，從《意見稿》可以看出，市場對政策的系統出臺需求迫切，具體如下：

> 宏觀發展需求：粵港澳大灣區概念相對成熟，深圳亟需對產業落位加速推進，鞏固其創 新科技中心為驅動的灣區核心地位。

> 土地資源緊缺：深圳土地資源稀缺，城市更新是未來市場供給的主要來源。工業用地又 是承擔著未來深圳產業落地的重要載體，對工業用地的全方面規范迫在眉睫。

> 更新差異優勢：拆除重建類項目，由于更新周期長、實施難度大、投入成本高等多方面 條件約束，倒逼市場步入純商務同質競爭或頂政策風險改造居住功能，產業導入情況不 容樂觀。相反綜合整治類項目具備周期短、成本低、投入低等優勢，且可化腐朽為神奇， 規避建筑資源浪費。

綜合整治舊工業區的政策更加規范，將為城市騰挪出更高效的產業空間。相比之前舊政策，此次政策更系統的、更全面的對綜合整治舊工業區改造操作規定進行梳理。初步觀察至少涵蓋如下細節：

1、申報條件建筑年限：對未滿10年的處理更加明確，凸顯出加快推進的決心和市場迫切需要。

2、申報流程材料：增加產業升級改造方向、擬增加建筑面積等方面具體請求，綜合整治范 圍圖，產業升級改造方向體現未來對產業落位的要求和決心，符合工業用地監管從嚴的 背景趨勢；

3、規劃基礎建筑面積：空地用地面積計算公式使得擴建更加規范，市場積極性提升；

4、分割轉讓條件：更加明晰，‘‘棟、層”轉讓條件的設定，一定程度規避產業改居住銷售可 能性，但未來市場小企業購買門檻過高的問題同拆除重建類一樣存在；

5、獎勵建筑面積：獎勵政策的明確，符合未來城市公共空間優化配置的需要；

6、商業配套功能實現：利用現狀建筑改變功能為小型配套商業服務設施，且改建面積不超過2000平方米，對必要性配套完善合法化尤為重要。